500万买“次顶层”变顶层，中介公司该负责吗？

案情回顾2021年，年轻人小雨通过某中介公司购房。经纪人小夏向小雨推荐了一套房屋，并通过微信告知小雨：“这套在3号楼25层，总高26层，业主卖房换房。”小雨查看该中介公司网上出售信息，该房屋标注的是“高层”。看房后，小雨和案外人小张签订《房屋买卖合同》，花费近500万元购房。《房屋买卖合同》载明该房…

案情回顾

2021年，年轻人小雨通过某中介公司购房。经纪人小夏向小雨推荐了一套房屋，并通过微信告知小雨：“这套在3号楼25层，总高26层，业主卖房换房。”小雨查看该中介公司网上出售信息，该房屋标注的是“高层”。看房后，小雨和案外人小张签订《房屋买卖合同》，花费近500万元购房。《房屋买卖合同》载明该房屋所在楼栋总层数28层，其中地上26层，地下2层，该房屋位于25层。小雨向中介公司支付居间代理费9万余元。

2022年7月，小雨入住新家，同年10月，小雨联系小夏称：“我买到房子才知道是顶层，没有26层。”小夏回复：“你这个房子不是完全的顶层，当时跟你说了，就客厅上面没有住户，其他房子上边都有26层。”小雨仔细观察后，发现所购房屋就是纯顶层。小雨很生气，认为自己举全家之力购房，所购房屋却夏热冬凉，中介公司提供不实房源信息，侵害其合法权益。双方多次交涉未果，小雨诉至法院，要求该中介公司全额返还中介费并赔偿房屋差价损失。

案件审理中，法院赴房屋现场勘验，小雨家楼栋电梯按钮共有26层，乘坐电梯到达25层后，楼道里有一排窗户，从窗户看向小雨房屋，上面没有任何建筑物。进入小雨家，从窗户向外望，部分房屋不是顶层。法院联系原房主小张，小张说看房时其没在，是经纪人与小雨自行看房，未特意涉及房屋是否是顶层事宜。法院审理

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人为此支付报酬的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

房屋所在楼层关系到购房人的住房体验及房屋价值，楼层信息系影响购房人判断的重要信息，中介人在履行中介服务时应如实告知。小雨购房前，中介人员小夏告知小雨“这套在3号楼25层，总高26层，业主卖房换房”，并未明确告知小雨该房屋为顶层，其关于楼高的表述易让小雨陷入错误判断。小雨入住后发现房屋实际为顶层，便与小夏联系，小夏仍称“总高就是26层……你这个房子不是完全的顶层”，由此可见小夏在小雨购房前，自身对小雨房屋情况没有完全掌握，未能向小雨提供房屋的准确信息。根据小雨与小夏的微信、录音、谈话等沟通证据可见，小夏提供居间服务时并未尽到审慎审核义务，其自身亦不知晓诉争房屋为顶层的情况。

中介公司称小雨在购房前从未提出过不购买顶层的要求，尽管现有证据不能确定小雨在购房前是否明确提出过该项要求，但无论小雨对意向房屋的要求为何，中介人均应依约履行如实报告义务。

中介公司作为中介服务机构应向购房人提供全面、准确的信息，在未能完全掌握房屋信息的情况下，不能仅凭自己的带看经验进行介绍。结合在案事实，可以认定中介公司未能全面履行合同义务。

据此，法院判决中介公司退还小雨居间服务费9万余元。

法官说法

中介人员向购房者介绍房屋时应履行如实报告义务，全面、客观、真实地向购房者介绍房屋信息。对于可能影响购房者判断的重要信息，如楼层、朝向、落户、是否凶宅等，属于可能影响购房者判断的重要信息，应如实报告，不能以购房者没有提要求为由，不予介绍或错误介绍。

本案中，小雨家所在小区楼栋具有特殊性，顶层房屋参差错落，部分房屋25层为顶层，部分房屋26层为顶层。小夏在向小雨介绍房屋时，明确交代房屋在25层，总高26层，按照通常理解，该房屋应为次顶层房屋。同时，中介机构在推介网页上，通常会对楼层信息予以标注，如“顶层、高层、低层”等，本案房屋被标注为“高层”，未明确注明“顶层”。小雨在发现房屋为顶层后与小夏联系，小夏此时仍称房屋并非完全的顶层，仅有客厅部分为顶层，足见其对房屋信息并未掌握。

本案审结后，北京二中院向中介机构发送司法建议并得到积极反馈。案件跟踪回访时，有关单位表示已根据司法建议加强对中介人员培训，完善业务流程，建立长效机制。本案聚焦社会治理薄弱环节以及人民群众关心领域，展现了首都法院的别样“枫”景。

代表点评

伊  彤：十四届全国人大代表，北京市人大代表，北京市第十六届人大教育科技文化卫生委员会委员，北京市科学技术研究院创新发展战略研究所所长

本案中，涉案楼的顶层房屋参差错落，部分房间25层为顶层，部分房间26层为顶层。中介人员向购房者介绍房屋时，并未真实、全面地描述房屋信息，而仅简单描述为“次顶层”，其专业性缺失直接导致购房人作出错误决策。法院依照《中华人民共和国民法典》相关条款，判决中介公司全额退还中介费，精准体现了“过错与责任相统一”的法治原则，切实捍卫了消费者财产权益。

购房是普通家庭倾注毕生积蓄的重大交易，房产买卖纠纷与老百姓生活密切相关。尤其对于举全家之力置业的年轻人而言，房屋层高等核心信息的真实性直接关系到购房决策。司法裁判以刚性力度作出认定：任何利用信息不对称误导消费者的行为，必将承担相应的法律后果。

本案审结后，法院还向中介公司发出了针对性整改建议，不仅为老百姓解决了实际问题，还进一步让房产交易回归诚信本质，实实在在守护了民生“安居梦”。

来源 最高人民法院微信公众号