虎门房产律师:宅基地自建房能否自由买卖？

近年来，购置小院、“小别墅”养花种菜成了居民购房用于休闲养老生活的新风尚，但是，农村自建房买卖合法吗？近日，河南省灵宝市人民法院依法审结一起涉及农村自建房的定金合同纠纷案。 2020年11月底，李某欲在该市某村七组购买一处房产，遂与许某达成房产买卖初步意向。李某基于对许某所述房屋权属及交易合法性的…

近年来，购置小院、“小别墅”养花种菜成了居民购房用于休闲养老生活的新风尚，但是，农村自建房买卖合法吗？近日，河南省灵宝市人民法院依法审结一起涉及农村自建房的定金合同纠纷案。

　　2020年11月底，李某欲在该市某村七组购买一处房产，遂与许某达成房产买卖初步意向。李某基于对许某所述房屋权属及交易合法性的信任，向许某支付购房定金人民币3.3万元。后李某多次与许某沟通房屋过户及交易细节。李某经调查发现，该房产实际为许某配偶付某名下的农村宅基地使用权房屋，许某并非宅基地使用权人，亦未取得配偶付某的合法授权或共有权人同意，导致交易无法履行。李某认为上述行为均属许某违约，多次要求许某退还定金，但许某始终推诿拒绝。2025年5月19日，李某诉至灵宝法院要求解除合同，并要求许某返还3.3万元。

　　灵宝法院审理后认为，被告许某将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，双方达成的房屋买卖合同系无效合同，本案所涉的定金合同系房屋买卖合同的从合同，亦属于无效合同。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告李某要求被告许某返还3.3万元，符合法律规定，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国合同法》等相关规定，依法判决被告许某返还原告李某3.3万元。目前，判决已生效。

　　【法官说法】

　　根据土地管理法和相关政策规定，宅基地属于集体，农民拥有的仅是宅基地的使用权，这意味着宅基地的使用权受到法律限制，不能够自由交易。本案中，出卖人未如实披露房屋真实权属信息，且农村宅基地的交易非法，双方签订的定金合同亦无效。3.3万元定金的诉求得到支持，正是基于法律对集体土地制度的刚性保护。再次提醒购房者，在交易前咨询专业人士，通过正规渠道购买权属清晰的房产，即便交易农村宅基地，也需查清资格身份、验明权属证明、备注好款项性质等证据，切实防范法律风险。

来源：人民法院报 | 作者：齐国章 席静