更换物业公司，业主的车位使用权益应向谁主张

因小区更换物业公司，车位不能使用的经济损失该找谁赔偿？近日，天津市津南区人民法院审结一起合同纠纷案。

　　某公司与陈某签订《地下停车位合同》，约定该公司将其开发的地下机械车位第二层使用权，一次性转让给陈某。后陈某与甲物业公司签订《车位物业管理协议》。两份协议签订后，陈某向某公司缴纳车位转让费120000元并开始使用车位，同时陈某向甲物业公司交纳车位管理费。

　　2018年9月，乙物业公司接手甲物业公司的业务，进行物业管理服务。完成物业交接后，乙物业公司基于该小区的机械车位常年没有保养及第一层车位停有大量超限车辆的情况，便关停机械车位，致陈某无法使用自己的车位。直至2022年，乙物业公司才组织完成机械车位的维修及年检工作，2022年8月，陈某恢复使用自己的车位并开始交纳停车服务费。

　　现陈某要求乙物业公司支付自2018年10月起至2022年7月的机械车位经济损失。乙物业公司却认为，该小区机械车位无法使用并非其原因，且陈某未交齐2022年8月之前的停车服务费，双方各执一词，遂陈某将乙物业公司诉至法院。

　　法院经审理发现，依据本案涉及的协议及合同，甲物业公司与乙物业公司对案涉小区地下机械车位均具有维护、保养义务；陈某享有案涉车位的使用权，乙物业公司应保障陈某的正常使用。

　　但自乙物业公司接手地下机械车位后直至2022年8月，陈某均无法正常使用案涉车位，且乙物业公司未采取在小区内安排临时停车位置等补救措施，致使陈某只能在小区外路边停车，属于违约行为，应对陈某无法使用车位的实际损失进行赔偿。

　　需要说明的是，乙物业公司的违约责任不因陈某是否正常缴纳车位服务费而免除，亦不因其自身有无过错而转移。基于合同的相对性，陈某有权向乙物业公司主张违约赔偿。如乙物业公司认为系第三方过错导致，有权向第三方追偿。

　　就陈某的损失金额，因陈某未能提供实际租赁周边收费车位的凭证，且经承办法官实地考察，发现案涉小区周边存在免费停车区域，故对于陈某主张按照周边停车位收费标准计算损失金额的意见不予采纳。

　　鉴于陈某与甲物业公司未约定车位转让属于买卖，亦未约定使用时长，故法院酌情参照120000元车位费月均摊销数额损失计算赔偿金额，即每月153.65元（摊销月数为约定车位启用时间2008年3月31日至土地使用权到期时间2073年4月30日，共781个月）。因乙物业公司接手时间2018年9月21日至陈某恢复使用时间2022年8月，共46个月，故判决乙物业公司赔偿陈某上述期间的损失金额7067.9元。

　　判决作出后，双方均未提出上诉。

　　法官提示

　　物业服务非小事，一纸合同即确定法律义务。本案中，原物业公司未尽保养维护义务，导致业主车位使用权不能实现的，现物业公司不能以此为由损害业主的权益，免除自身违约责任。

　　再次提醒：原物业公司是否存在过错，均不影响业主向现物业公司主张违约赔偿。物业服务企业必须严格履行合同约定，尽到勤勉、专业的保养职责；业主亦需提高权利意识，充分固定证据，以便在协商不成时，通过法律途径有效维权。

来源：中国法院网