诚某物业公司与刘某物业服务合同纠纷案 ——物业所在地的居民委员会可代行业主委员会职责

【基本案情】

因某小区未能选举产生业主委员会，在前期物业公司退出该小区后，2019年7月1日，在某办事处指导与监督下该小区所属社区居民委员会与诚某物业公司签订《物业委托管理服务协议》，约定自2019年8月1日起，诚某物业公司对该小区进行物业管理并收取物业费。刘某系该小区业主，其认为诚某物业公司与某社区居民委员会签订的《物业委托管理服务协议》对业主没有法律约束力，在诚某物业公司提供物业服务后拒交物业费，自2019年8月1日至2024年3月31日累计拖欠物业费8176元。诚某物业公司催要无果，双方产生纠纷。

【裁判结果】

梁园区法院经审理认为，社区居民委员会与诚某物业公司签订的《物业委托管理服务协议》系双方真实意思表示，内容并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均有约束力。诚某物业公司与刘某形成物业服务合同关系，前者已向后者提供物业服务，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，刘某应按照约定标准交纳物业费，遂判决刘某交纳自2019年8月1日至2024年3月31日欠付的物业费8176元。

【典型意义】

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在推进物业管理与基层治理良性协调发展中扮演重要角色。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，在前期物业服务公司退场后，小区呈现无物业服务的状态，根据《河南省物业管理条例》第八条及《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第六十九条规定，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责，同时居（村）民委员会应协助做好物业管理工作，积极推动小区业主委员会成立。本案确认居委会依法代行业委会职责，与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有法律约束力，对坚持和完善基层群众自治制度具有积极意义，也是推动构建共建共治共享城乡基层治理格局的具体实践。