无法使用的物业费抵用券，该由谁担责？

案情回顾

星月商品房项目由星月地产公司（以下均为化名）开发建设，并选聘星光物业公司提供物业服务。星月地产公司在房屋营销期间，推出了客户购房赠送一年物业费、老业主推荐客户购房赠送不等金额物业费等促销活动。小然作为老业主，推荐他人购买了四套该项目房产。其后，小然前往物业管理处签字确认后，使用了两张物业费抵用券，由星月地产公司与星光物业公司结算后，转入小然的预存缴费账户。当小然再持两张载有不同编号、面值各5000元的物业费抵用券要求冲抵时，遭到星光物业公司拒绝。星月地产公司则认为小然“老带新”的四套房产中，仅有两套符合营销活动赠送物业费的条件，且小然获赠的两张抵用券已兑付，只是因为员工工作衔接失误，在小然签字确认时未予回收。各方协商未果，小然遂将两公司诉至法院。

闽侯法院经审理认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。星月地产公司在营销活动中承诺客户购房、老业主推荐客户购房赠送物业费，案涉物业费抵用券系星月地产公司发放，并加盖公司销售合同专用章、载有不同编号，且抵用券上未载明有效使用期，星月地产公司应依约履行承诺。关于小然是否仅获得两张物业费抵用券且已经抵用完毕，本案中小然自行购买案涉项目房产并推荐他人购买4套，星月地产公司主张仅2套符合赠送物业费抵用券的条件缺乏依据；而星光物业公司在小然签字确认使用两张抵用券时，未在明细表中登记抵用券编号，也未将券回收，根据在案证据无法证明小然已使用的两张物业费抵用券即为案涉两张物业费抵用券。现两公司均拒绝小然使用抵用券，在无法实现抵用券约定功能时，星月地产公司作为抵用券的发放主体，应承担赔偿损失责任。故法院判决星月地产公司应赔偿小然不能使用案涉两张5000元物业费抵用券造成的预期经济损失，税后金额8000余元。该判决已发生法律效力。

法官说法

开发商常以客户购房、“老带新”购房即赠送、减免物业费等方式进行营销。案涉物业费抵用券由星月地产公司出具，实质上是开发商对小然“老带新”介绍买房回报的承诺。在该项目《前期物业服务合同》中也约定，星月地产公司售房时承诺减免物业费的，所减免部分的物业费由星月地产公司承担。星月地产公司应当按照约定履行自己的义务。本案中，星月地产公司提供的证据无法证明小然仅能获得两张物业费抵用券且已抵用完毕，即使如其所述，因工作人员存在工作失误，由此造成的相应不利后果也系其自身管理原因造成，应由其自行承担。案涉物业抵用券未载明有效使用期，不存在其他失效的情形，在无法兑现时，星月地产公司应承担赔偿损失等违约责任。

法官提醒

诚信是社会主义核心价值观的重要内容，诚信原则也是《民法典》的基本原则。市场经营主体开展营销促销活动，应当真实准确地标示活动信息。以抵用券等方式作出承诺的，应明确兑换规则、使用范围、有效期限以及其他限制性条件等，同时应加强档案等内部管理，作出的承诺应依约履行。消费者应当理性对待优惠、仔细了解规则，妥善保存宣传资料、优惠凭证等证据材料和使用记录，依法保护自身权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百六十五条　依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

来源 福建闽侯法院