男子出资购房登记女友名下，分手引发产权纠纷，法院判了
“我掏的钱，只是借她的名字买房，房子怎么可能是她的？”三亚市民曾某看着登记在昔日女友赵某名下的房产，既愤怒又无奈。近年来，“借名买房”现象并不鲜见，有人为规避政策限制，有人因个人资质问题，却往往忽略了背后潜藏的产权风险。
同居期间借女友之名购房，感情破裂后，房产证上的“登记名字”与“实际出资”究竟谁能决定房产归属？近日，三亚市中级人民法院对曾某与赵某的这起纠纷案作出终审判决，给出了答案。
为规避投资风险“借名买房”
情侣分手起纷争
2015年，时年67岁的曾某与50岁的赵某处于同居关系，两人计划在三亚购置一套房产用于养老。考虑到规避投资风险，曾某与女友赵某口头约定，以她的名义签订购房合同，但购房款由曾某承担，房屋实际归曾某所有。
当年1月1日，曾某向中介公司支付了5万元购房定金，锁定了位于三亚市天涯区某小区的一套房产。1月4日，赵某作为买方，与卖方签订《房产居间买卖合同》，约定房屋总价款88万元，定金5万元转为首付款，剩余款项分两笔支付。合同签订后，曾某陆续通过本人、其妹妹、女儿的账户支付了全部房款。
1月8日，赵某与开发商三亚市城市建设公司签订《商品房买卖合同》，合同附件中特意注明了曾某的通信地址和电话号码，收件人列为曾某与赵某两人。2016年4月，案涉房屋办理不动产权登记，所有权人登记为赵某。
此后数年，案涉房屋的《房产居间买卖合同》《商品房买卖合同》、购房款收据、不动产权证、税费发票等所有原始资料，均由曾某保管。曾某的海南居住证地址登记为该房屋，日常的物业费、水电气费由他缴纳，家具家电也由他购置，并一直实际居住在这套房子里。2018年，赵某还向曾某出具了一份《承诺书》，载明“购房款88万元系向曾某妹妹借款48万元、向曾某女儿借款40万元，5年内分批归还，未按期归还则用房屋赔偿”，进一步佐证了购房款并非无偿赠与。
2024年，曾某与赵某的同居关系破裂，双方分手后就房产归属产生激烈争执。赵某以“不动产权证遗失”为由，向三亚市自然资源和规划局申请补发了新证，并主张自己是房屋合法所有权人。多次协商无果后，曾某向三亚市城郊人民法院提起诉讼，请求确认他为房屋实际购买人及所有权人，并要求赵某配合办理过户手续。
未有赠与合意
案涉房产归实际出资者
一审中，曾某提交了完整的证据链：银行转账记录、POS 机凭证证明其与家人支付了全部购房款；购房合同、产权证等原件证明其长期保管核心资料；居住证、物业费及家电采购票据证实其实际占有使用房屋；还有赵某出具的《承诺书》间接否定赠与。曾某强调双方无赠与约定，借名是为规避风险，且未承诺结婚，不会无偿赠与近百万房产。
赵某则辩称，双方系同居关系，购房款是曾某的赠与，房屋登记在她名下即归她所有。她提交了照片、微信聊天记录证明同居事实，以收入证明主张自己有支付能力，还称曾某控制其银行卡，付款行为不能代表真实出资意愿。但赵某未能提供任何证据证明曾某有赠与的意思表示，也无法说明她如何使用“稳定收入”支付购房款。
三亚城郊法院经审理认为，虽然双方没有书面“借名买房”协议，但曾某提供的证据形成完整闭环：全额出资、实际占有使用、保管核心凭证，且《承诺书》表明购房款系借款而非赠与，足以证明双方存在“借名买房”的合意。根据相关法律规定，三亚城郊法院判决确认曾某为涉案房屋实际购买人及所有权人。
赵某不服一审判决，向三亚市中级人民法院提起上诉。她认为一审证据采信错误，主张曾某提交的付款凭证不能证明“为本人购房”，同时认为一审举证责任分配不当，曾某未证明“借名买房”合意，而“登记在自己名下”即视为赠与已履行。
三亚中院的审理焦点集中在《承诺书》上。该院认为《承诺书》明确载明购房款为“借款”，赵某承诺还款并以房抵债，直接否定了“赠与”主张，与出资记录、资料保管、实际居住等证据形成完整证据链，足以证明“借名买房”合意存在。而赵某未能提供任何证据证明曾某有赠与意思表示，应承担举证不能的后果。最终，三亚中院判决驳回上诉，维持原判。
“借名买房”藏隐患
须签书面协议明确权责
关于此类案件，记者通过采访，不少人普遍认为“借名买房”需谨慎。
“我表哥以前就帮朋友‘借名买房’，后来朋友没钱还房贷，银行找我表哥催款，房子还被查封了，最后表哥只能自己垫钱，差点闹上法庭。”家住三亚吉阳区的市民石先生说，亲密关系里谈钱虽伤感情，但“借名买房”也得把丑话说在前面，不然出了问题说不清，最后更伤和气。
“我同事之前借姐姐的名字买房，后来他姐姐突发疾病去世，姐夫和外甥对房产归属有异议，虽然最后通过转账记录和聊天记录厘清了，但前前后后闹了半年，一家人都心力交瘁。”海口市民刘女士说，“借名买房”看似简单，实则藏着很多隐患，所以不管关系多好，都得签书面协议，把权责写清楚。
针对此案涉及的法律问题，律师也作出了相关解读，认为同居关系中的财产纠纷处理，需把握“借名买房”的认定标准、赠与关系的举证责任、证据链的形成要求三个关键法律要点。
借名买房的认定标准。根据《中华人民共和国民法典》物权编解释，不动产登记并非权属唯一依据。认定借名买房需满足两个核心要件：双方存在借名合意，实际出资且实际占有使用。该案中，《承诺书》成为证明合意的关键证据，结合全额出资、资料保管等事实，法院得以确认真实权利状态。
赠与关系的举证责任。主张赠与一方需提供明确的赠与意思表示证据，尤其是大额财产赠与，不能仅凭同居关系推定。该案中，赵某未能举证曾某有赠与合意，《承诺书》反而证明款项性质为借款，故其主张难以成立。
证据链的形成要求。实际权利人应留存完整证据，包括出资凭证、保管权属证书的证明、实际居住的缴费记录等。书面借名协议是最佳证据，若未签订，可通过聊天记录、证人证言等间接证据佐证。
律师提醒，同居关系缺乏婚姻关系的法律保护，财产处置更需谨慎。购置房产时应明确权属约定，优先采用书面形式，注明出资方式、产权归属及过户条件，避免因感情破裂引发权属争议。尽量避免“借名买房”，若确有需求，务必通过书面协议明确权利义务，或保留双方关于借名事宜的沟通记录，留存好关键证据，才能最大程度降低风险。
来源：法治时报